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宏观调控政策稳定 助力房价理性回归
2012/1/20     阅读:9563次      出处:中国经济导报     作者:
2011年房地产调控政策回顾

  2011年,国家对于房地产市场出台的诸多限购、限贷、加税等政策,达到历次调控的高点。

  最近几年,为了应对高速上涨的房价,国家相继出台了针对房地产市场的各种宏观调控政策。而2011年的房地产调控,更被许多人认为达到了"史上最严厉"。

  回顾2011年的房地产调控政策,以2011年1月推出的"新国八条"为主线,首次提出价格管制目标、全国范围的限购政策,同时在限贷、加税等方面,也都达到了历次调控的高点。主要表现为以下几个方面:

  ――2011年房地产调控的重点是"限购"。

  在"新国八条"中第六条提出"各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施",之后住建部提出新增限购城市名单的5项建议标准。进一步强化了对于地方限购的约束,中国房地产限购在全国全面铺开。

  事实上,限购令早在2006年的时候就曾经出现过,但是效果一直不好。到了2011年,由于中央政府的强力要求,再加上问责制的深化与严厉,限购令才真正产生效果。限购有效地抑制了全国不同地区的购房投机行为和不合理需求,从而对于房地产市场的合理健康起到重要作用。

  ――从紧的货币政策和信贷政策,保证了对于房地产投机资金的控制。

  2011年,国家整体的货币政策和信贷政策是从紧的。

  首先,2011年中央先后6次调高存款类金融机构的准备金率,尽管于2011年12月5日下调了一次存款准备金率,但是现在的存款准备金率仍然达到21%。提高存款准备金率,减少了银行的货币供给量,进而影响到银行的信贷规模,也减少了房地产企业的信贷规模,有效的抑制了部分购房投机行为。

  其次,差别化的信贷政策不仅得以强化,而且还更加严厉。"新国八条"进一步强化了差别性信贷政策,高达60%的住房贷款首付款比例将对于房地产投机行为产生强烈的抑制作用,使得房地产投机者迫于银行高额的贷款压力而减少投机动机,从而减少了市场上的投机性需求,稳定了市场秩序和市场需求,同时也有效的降低了金融机构的风险。

  ――保障房建设的加大,缓解了部分市场预期,减轻了供求矛盾。

  近几年,为了努力增加住房的供给,我国不断加大保障性住房的建设力度,2011年全国保障房建设目标达到了1000万套。截至2011年9月,全国城镇保障性住房和棚户区改造已经开工986万套,开工率98%。保障性住房的大力建设,能够有效的缓解市场上对于住房的预期压力,对于稳定房地产市场具有重要意义。

  保障性住房的建设,得到了多方面政策的支持。首先,保障房的供地增加。2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷,与2010年全国住房用地供应计划和实际供地量相比,分别增加18.5%和72.6%。其次,政府努力增加保障房建设资金。《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》规定,土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于10%;中央代发的地方政府债券资金要优先安排用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。再次,保障房建设资金的来源不断多样化。除了使用土地出让净收益、住房公积金增值净收益等来增加保障房建设资金以外,2011年国家已经允许地方融资平台公司通过发行企业债券来建设保障房,此外,社保基金和信托公司也加入保障性住房的融资。

  ――其他方面,对于房地产的调控也在不断变化和加深。如2011年在上海和重庆开始试点的房产税,虽然还具有较大的不足和缺陷,但是对于我国房产税改革的进程来说,是一种重大的突破;同时,2011年国家有关部门也加强了对于房地产市场的管理,通过要求商品房销售实行"一房一价",保证了商品房销售的"明码标价";还有,通过《房地产经纪管理办法》,从监管机制、人员录用、机构管理、服务管理和违规处罚等五个方面加强了对于房地产中介的管理等。这些措施也都在一定程度上稳定了房地产市场。

  2011年房地产市场开始理性回归

  在诸多宏观调控政策影响下,我国房价下降趋势显著,同时开发商对于房地产市场的信心也在逐步减弱。

  从限购令,到之后落地的房产税,再到限贷、加息,乃至保障房建设,2011年的调控可以说国家是拿出了诸多的有力度的手段,目的只有一个,让房价回归理性。而从效果上看,房价上涨的势头得到初步控制。具体主要表现在:

  首先,房地产价格下降趋势显著,正在逐步实现理性回归。随着各项调控政策的逐渐铺开,我国房价上涨的势头已经基本得到了控制。对比2011年70个大中城市住宅销售价格的数据,可以发现2011年我国住房市场的价格呈现一路下滑的趋势,各地无论是新建商品住宅价格还是二手房住宅价格已经出现负增长,这就意味着房价开始出现真正的下降,房价同比增长的幅度也已经越来越小,已经控制在3%左右。这说明,房地产调控对于房地产价格产生了积极的影响,房地产价格正在逐步实现理性回归。

  其次,房地产市场的投资、销售、信心等也都受到了调控政策的影响。国家统计局发布的数据显示,2011年1~11月份,全国房地产开发投资44224.84亿元,同比增长仅29.94%;同期,房地产开发企业本年资金来源75208.36亿元,同比增长44.70%;商品房销售面积89594万平方米,同比增长8.5%,增幅比前10个月的累积增速下降1.5%;商品房销售额49047亿元,同比增长16%,增幅比前10个月的累积量下降2.5个百分点;此外,房地产开发景气指数一路下滑,2011年2月份为102.9,到11月份景气指数则下降为99.87,环比下降0.40个百分点,同比回落3.33个百分点(见图1)。由上述数据可见,随着调控政策的越来越严格和房地产限购政策的延续,开发商对于房地产市场的信心也在逐步减弱。

  2011年房地产调控政策的缺陷

  调控手段不合理,体系不健全,缺乏地区间的差别化等仍是目前我国房地产调控政策存在的主要问题。

  从总体效果来看,2011年的房地产调控已经取得了初步成效。但是,目前房地产调控政策中依旧存在很多问题,房地产市场还存在很多不和谐的因素。主要表现在:

  ――房地产调控手段不合理。

  对比近几年住房市场的调控政策以及调控的效果,可以发现一个现象:中国目前房地产市场的调控手段仍然是以行政手段为主,市场手段为辅。最直接的表现就是,2011年初开始的"限购令",

  虽然在一定程度上说,2011年房价的稳定和下降,主要得益于"限购令"的推行和强化。但是笔者认为,在市场经济体制下,合理的房地产调控政策体系应该以经济调节为主,行政手段为辅。经济手段能够通过经济手段的自动调节来发挥"自动稳定器"的作用,这样的经济调节对于市场和社会的调节才是最有效,也是负面效果最小的。而行政手段是通过行政力量对于市场交易的直接干预,效果最直接,带来的负面影响也是最大的。

  ――房地产调控体系不健全。

  我国近些年来房地产调控的经验表明,我国房地产调控体系建设落后,体系不完善,对不同消费者的房地产调控政策很不成熟,制度化非常落后,无法形成对不同收入群体的住房消费行为的规范和引导。这就在很大程度上限制了我国住房调控政策效果的发挥。其主要表现为:首先,低收入群体的保障政策正在逐步建立,但是其完善需要一个较长的过程;其次,高收入群体的住房消费行为缺乏政策调节,房地产过度消费和房地产投机行为还得不到有效抑制和疏导;第三,中等收入家庭的住房消费政策支持缺少系统性、制度化。笔者就认为,中等收入家庭的住房应该成为我国住房市场的最大主体,应该鼓励中等收入家庭的自用住房和改善型住房的消费,如通过住房税收的合理减免、优惠,住房贷款的优惠。

  ――房地产调控缺乏地区间差别化。

  从2010年开始,我国房地产调控已经开始注意不同收入水平人群的购房差异性,实行了差别化的信贷和税收政策。但是值得注意的是,直到如今,调控政策仍然缺乏地区之间的差异性。这个问题在我国房地产调控的历史上早就存在,至今仍没有合理的解决。

  例如,2011年初的"新国八条"规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施,并且要求一、二、三线城市符合"五限"标准的都要限购。但是,不同地区、不同城市的房地产市场的问题并不相同。如果全国统一按照一个政策执行,显然就忽略了地方之间的不同和差别。我国房价高涨的问题主要集中于一线城市以及东部地区一些二线城市,全国数量最多的三四线城市的房价虽然也在增长,但基本保持在相对合理的水平。因此,需要针对不同的房价上涨问题制定区域性的调控政策,才能有效实现房地产的合理调控。

  ――限购令不够完善。

  2010年"国十条"提出要求各地实行限购,但是地方执行程度不一,没有取得明显效果。到了2011年国务院再次提出要求房价上涨较快的城市实现限购令,将近有46个城市出台了限购令,但是各地政府在限购令中存在种种问题。如一线城市的限购政策较为严格,而二三线城市,尤其是中西部地区城市的调控力度逐渐减弱。又如,大多数城市将限购范围划定在主城区范围内,不包括区县,有的城市虽然列明全市,但没有明确区域,因此也有操作空间;有的城市将限购有限期定到2011年12月31日;有的城市规定"市中心城区人口密度、房价高过一环的住房",这一规定范围更窄;有的城市将纳税和社保的证明放宽为一年。总之,很多城市在限购范围、限购门槛、执行期限、纳税年限和社保证明等方面都有文章可做。这些都影响到了限购的实际作用。

  2012年房地产政策建言

  2012年房地产调控的政策应该在继续严格中加快调节步伐和节奏,并制度化,长期化。

  针对2012年国内外复杂的经济形势、房地产可能出现的报复性反弹和硬着陆的风险以及住房调控中存在的问题,笔者认为,2012年房地产调控政策目标应该保证"继续调整、回归理性",具体表现为:在价格上,过高的城市价格要下降,一般的城市要平稳;在销售上,确保基本平稳,保障房和普通商品房销售比例上升;在投资上,适度减缓投资,防止投资过渡滑落。

  2012年住房市场调控的主要任务是促进宏观经济和住房市场的平稳发展。具体就是既要保证宏观经济的健康、平稳发展,又要防止通货膨胀;既要保证住房投资的稳定增长,又要保证居民的合理住房需求。这就要求:第一,在保持宏观政策的稳定性、连续性的同时,对住房调控政策要进行微调,加大调整的灵活性和针对性,及时防范经济快速下滑。第二,要努力确保保障房投资的速度和质量,同时也要积极增加普通商品房供给。第三,加快制度建设,加快完善住房市场建设、住房制度建设、住房调控体系建设等,通过制度化、规范化的运作来确保住房市场的稳定。

  为了实现上述目标和任务,笔者对于2012年我国房地产调控提出了一些建议:

  ――应继续完善差别化的房地产调控政策。

  具体来说,应继续坚持和强化差别化信贷、税收等政策,严格执行土地政策,区别对待高中低档商品房以及保障性住房的供给与需求,对高档住房进一步实施重税和严厉信贷,对低档商品房和保障性住房的供给和消费继续实施优惠的税收和信贷政策。严格区分合理的住房需求和投机性住房需求,对合理性住房需求要从法律、税收、金融上给予支持,对投机性住房需求要从法律、税收、金融等领域坚决抑制。

  ――应尽快建立并完善住房供应体系。

  笔者提出,通过大力增加住房供应来实现全体居民的"安居、康居和乐居"。具体内容有:通过加大资金投入、土地供应,增加廉租住房、公共租赁房、经济适用房、限价房等保障性住房的供应量,来满足低收入居民的住房需要,实现低收入群体的"安居";通过财税、金融、土地等优惠政策的支持,加快发展普通商品住房的建设,并通过优惠的财税和金融政策支持来鼓励中等收入家庭购买自主性和改善型住房,实现中等收入人群的"康居";合理发展高品质住宅,并通过房产税、个人所得税、营业税等财税、金融政策进行规范化和引导,对住房投机进行坚决抑制,实现高收入人群的"乐居"。

  ――应加强房地产调控政策的稳定性。

  房地产调控政策要及时、灵活才能产生预期的效果,但是从长期来看,房地产调控政策的稳定性也非常重要。对比近几年的房地产市场变化,可以发现,房地产调控政策的稳定对于房地产市场具有重要影响。由于"限购令"的作用,2011年全年房价保持了下降的趋势。但是,房地产市场还处于多方博弈的时期,一旦限购政策取消,紧缩性信贷政策变动,房地产市场可能会出现一定程度的反弹,这样带来更多的负面影响。因此,2012年的房地产调控政策应该尽量延续2011年从紧的政策,努力保证房地产市场能够回归理性。同时,政策的稳定并不意味着不变,应该随着市场形势的变化,对于房地产调控政策进行适时微调,以保证调控政策能够紧跟房地产市场形势的变化。

  ――加快个人住房信息系统的建设。

  具体包括:第一,要扩宽住房信息系统的覆盖面,将所有城市、县城以及建制镇纳入住房信息系统;第二,尽快完善住房信息基础数据工作,加快历史数据的录入,并早日构建住房租赁市场的信息系统;第三,住房信息系统要早日面向全国联网,实现全国各自数据信息共享。

  ――建立完善的房地产税收体系。

  如应早日出台真正的房产税,实现房产税对住房存量市场的征管;加快个人所得税制的改革,将对住房转让、交易行为的所得纳入所得申报范围;对房地产税收实行累进税率,通过高税率严格抑制住房的投机行为。


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