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买一楼送花园 送的其实是忽悠
2010/4/24     阅读:6183次      出处:东方今报     作者:admin
“买一楼送花园”,市民买房时,会遇到开发商这样的宣传。那么,花园“送”给我了,我能不能在花园里种点菜呢?昨天上午,郑州市管城区一家物业社会法庭挂牌第一天,就遇到了这样的纠纷:因为物业拔掉了业主花园里的菜,业主把物业告到了物业社会法庭。谁是谁非,请看全省第一家专门针对物业纠纷的社会法庭咋断案。

   昨天上午,郑州市管城区航海东路物业社会法庭刚刚挂牌,就来了第一位告状的居民。
张梅(化名)是富田小区19号楼的居民,家里老人在小花园里种上了菜,下班后却发现被物业给拔掉了。“我们在自己的花园里种菜,物业凭啥给拔了?”张梅生气地说,“难道花园不是我们自己的?”
让张梅感到不满意的还有一点:小花园种菜很普遍,为啥其他一楼住户的菜都没有被拔掉,而物业单单拔了他们家的菜,是不是只针对他们一家?
孙跃伟等5位社会法官第一次“升堂问案”,“大堂”就设在富田小区的物业社会法庭:墙上悬挂着劝和格言,室内摆放着一张椭圆形桌子,和法庭相比透着一股温馨。“原告”张梅和“被告”小区物业主任郭建峰并肩落座。
【物业】小花园是大家的绿地
“拔菜前我们已经下发通知,提醒业主自己处理掉小花园里的菜,可能业主没有看到。”富田小区物业主任郭建峰解释,购房合同上写得很清楚,业主购买一楼住房的,对小花园只有使用权而没有产权,小花园属于小区公共绿地,想在小花园种菜,必须经过其他业主同意,私自在小花园种菜,使小区绿化面积减少,侵犯了其他业主的利益。物业工作人员拔菜是在维护其他业主的利益。
对张梅女士提出的为啥只有他们一家的菜被拔,郭建峰解释:“万事都有个第一次,张梅女士家可能是第一家,但物业并非针对某一个单独的业主。”对这种解释,张梅表示不满意,仍要求物业赔偿经济损失。
【“法官”】物业免费为业主补种花草
“没有直接和业主沟通就拔菜,物业的做法有些粗暴。”主审的社会法官孙跃伟首先对物业的工作方式提出“批评”,随后又劝业主说,小花园里种菜确实不合适。
孙跃伟解释,《郑州市城市园林绿化建设管理条例》第18条规定,禁止在绿地内种菜养殖等有损绿化植物和设施的行为。“我原以为这小花园是自家的,想干啥就干啥,听你们这么一解释,好像不是那么回事。”张梅说。最终,经社会法官调解,物业同意免费为张梅家的小花园补种花草。
【疑问】“送花园”送的到底是啥?
“买一楼送花园”、“买顶层送花园露台”……市民买房时,常碰到开发商这样的宣传。不少市民对此的理解是,不管是开发商送的“花园”,还是多掏钱买的花园,都归一楼房主“使用和拥有”。
郑州市二七区一新建成小区,一楼小花园就被栅栏围起,居民在此种花、种菜,还堆放杂物。“这是俺家的小花园,种菜和种花种草没啥区别,都是绿化。”一楼一位姓陈的业主说,购房协议里已注明他拥有花园的使用权,难道种菜行使的就不是使用权?
天之权律师事务所郑州分所律师赵万军说,开发商所谓的“送”,只是将绿地的使用权里的“养护权”在一定期限内送给买房人,并非是真的送了全部的使用权。
赵万军建议,开发商在“送绿地”时,为避免今后可能产生的纠纷,应在购房合同中说清楚绿地的使用权限到底有多大,而不应该忽悠购房者。
【说法】拿公共利益忽悠个别业主
“如果一楼前的小花园真的属于一楼某个业主,楼上的业主肯定不买账。”赵万军说,《物权法》第73条明确规定:建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。因此,如果开发商许诺赠送的花园属于公共绿地范围,开发商无权将之“送”给个别业主。没有特别明文规定,擅自赠送侵犯全体业主的利益,可能会有被收回用作公共用地的风险。
“一楼花园属小区公共部位,归小区全体业主共同所有和使用,开发商没有公共部位的处分权,所以‘买一楼送花园’的宣传是拿全体业主的利益忽悠个别业主。”赵万军提醒,购房者买房时不要轻信开发商的口头承诺和宣传,要用心研究购房合同里的条款,最好请专业房产律师帮忙,以免掉入购房陷阱。

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